El 90% de sus planes durante este año se concentrarán en nuestro país, principalmente en la Región Metropolitana y en viviendas, aunque también cuenta con desarrollos de oficinas. Chile tiene una profundidad en el mercado hipotecario que no la tienen otros lugares. Todo el sistema financiero chileno es mucho más profundo".

 

Es importante que las reglas sean claras. Si en un terreno puedo construir solo una casa debo saberlo antes de comprar el paño y no en la mitad".

 

MARCO GUTIÉRREZ V.

 

Hace un par de años, en medio del débil crecimiento económico de Chile, algunas inmobiliarias locales veían con fuerza la posibilidad de desarrollar inversiones en otros países de la región.

 

Hoy las señales que entregan ciertas empresas del rubro son distintas y están enfocando sus proyectos en el territorio nacional. Las mejores perspectivas para la economía y la solidez del sistema financiero chileno son las variables que destacan ejecutivos y empresarios del sector.

 

A esta tendencia no escapa la inmobiliaria Paz Corp, ligada a la familia Paz, que destinará gran parte de sus recursos a planes en nuestro país. La compañía invertirá cerca de US$ 450 millones entre este año y 2019, cifras relevantes para esta firma que tiene un capital de unos US$ 260 millones, reconoce Ariel Magendzo, gerente general de la inmobiliaria. Solo este año, las inversiones rondarán los US$ 225 millones de los cuales Chile capturará el 90%. El restante 10% lo desembolsará en Perú, donde es socia con Inversiones Centenario. En Brasil, en tanto, está comercializando sus últimas unidades residenciales tras la decisión —en 2015— de dejar ese mercado. Consultado por qué el énfasis de las operaciones de Paz Corp en Chile, Magendzo comenta que "es una decisión nuestra pero es producto del mercado al final del día. Si bien Lima es una ciudad muv atractiva desde el J punto de vista inmobiliario, porque vive más gente que en Santiago, la realidad es que el mercado de créditos hipotecarios es mucho menos desarrollado y menos profundo que el chileno y eso limita la demanda por viviendas". El ejecutivo agrega que "muchas de las viviendas que se hacen en Perú están orientadas a la venta de lotes y la autoconstruc• / // cion . Respecto del cambio de foco de las empresas nacionales que hoy admiten estar más dispuestas a apostar sus capitales en nuestro país, Magendzo explica que "Chile tiene una profundidad en el mercado hipotecario que no la tienen otros lugares. Todo el sistema financiero chileno es mucho más profundo". Como consecuencia de lo anterior, añade, "en Santiago el año pasado se vendieron en torno a 40 mil viviendas nuevas, en Lima fueron 12 mil unidades y en Sao Paulo 15 mil. En Santiago las ventas son el triple que en ciudades más grandes. Eso es por la profundidad del mercado hipotecario y la estabilidad politica que te permite navegar los ciclos. En este negocio los proyectos duran tres a cuatro años y los que nosotros estamos partiendo ahora estarán terminándose cuando haya un cambio de gobierno. Entonces debes tener una proyección de estabilidad y Chile, respecto de otros países ha logrado eso''.

 

Con relación al mercado peruano, el ejecutivo afirma que los últimos eventos políticos en esa nación "no son algo deseable", pero asegura que esto no ha mermado la demanda en el rubro inmobiliario.

 

Ariel Magendzo indica que pese al crecimiento económico de Brasil en 2017 y a que han visto un repunte en las ventas de viviendas, mantienen su decisión de salir de esa plaza. "Fuimos, lo intentamos, cumplimos el objetivo y tras un análisis de riesgoretorno, decidimos salir". La compañía no tiene entre sus planes entrar a un nuevo país, señala. Riesgo de sobrestock y las zonas prioritarias En un contexto más optimista en Chile, Paz Corp igualmente identifica algunos peligros para el mercado inmobiliario. "El riesgo principal es que se active mía situación de sobrestock. Los nuevos desarrollos deben ir de la mano con la demanda y no pensar de que esta crecerá mucho, se lancen demasiados proyectos y luego esa demanda no se dé". Paz Corp tiene un portafolio de cerca de 30 proyectos en Chile, los que se ubican mayoritariamente en la Región Metropolitana, aunque también está buscando opciones en las regiones de Valparaíso y del Biobío. En Santiago destaca la reciente obtención de permiso ambiental para levantar un conjunto de cuatro torres de 29 pisos en Estación Central. Si bien el foco de la compañía es desarrollar proyectos residenciales, Magendzo admite que en algunos terrenos se da la posibilidad de incluir oficinas. Un ejemplo de ello es una obra que levantarán en Lo Barnechea, en la esquina de El Rodeo con Av. La Dehesa. En ese lugar harán un edificio de oficinas y de departamentos de uno y dos dormitorios. Fundador sigue presente Ariel Magendzo cuenta que el fundador de la compañía, Benjamín Paz (83 años), aún participa en actividades de la firma. Habitualmente le solicitan sus consejos en temas de compras de terrenos y, asimismo, en su calidad de past president participa en algunos directorios. La familia Paz posee cerca del 43,5% de la compañía.

 

Varias torres de departamentos en la comuna superan los 23 pisos y hay otros proyectos similares en construcción. No se permitirá construir edificios con más de doce pisos en el eje Alameda: A contar de hoy, la zona donde proliferaíon las megatorres de Estación Central tiene plan regulador.

A partir de hoy, el sector de Estación Central que no tenía normas urbanísticas y donde, por lo mismo, se construyeron megatorres de departamentos, cuenta con un plan regulador.

 

El alcalde de esa comuna, Rodrigo Delgado, confirmó que la seremi de Vivienda y Urbanismo Metropolitana aprobó el plan para esa zona que había sido presentado por el municipio durante el año pasado y que rige desde hoy con su publicación en el Diario Oficial.

 

Las nuevas normas urbanísticas abarcan el área comprendida entre Las Rejas, 5 de Abril, Porto Seguro y Ecuador. El jefe comunal detalló que "el cambio lo decidimos hacer en este polígono porque aquí estaba el problema de la altura libre y estaba desregulado, a diferencia del resto de la comuna".

 

El instrumento fijó una altura máxima de 12 pisos para el eje de la Alameda. Es decir no se permitirá la construcción de nuevos edificios que superen esa cantidad. En las calles interiores, el límite será de cuatro o cinco pisos. "Con esto damos un paso importante para desincentivar la construcción en altura indiscriminada", sostuvo Delgado.

 

La regulación también se pronuncia sobre el uso de suelo: en la zona no se permitirá la entrega de nuevos permisos para casinos, discoteques y moteles.

 

Sobre los proyectos inmobiliarios que ya fueron presentados ante la municipalidad el alcalde dijo que "habrá algunos que ni siquiera se van a construir y otros que van a ser modificados en altura y densidad".

 

Igualmente, la municipalidad comenzará a realizar los estudios para desarrollar un plan regulador para toda la comuna de Estación Central, para lo cual cuenta con un presupuesto de $190 millones.

 

DISPUTA ENTRE INMOBILIARIAS Y MUNICIPIOS SUMA NUEVO FRENTE 

 

Municipio sostiene que proyecto de Inmobiliaria Su Ksa vulnera la normativa urbanística.

 

Un nuevo litigio por los llamados guetos verticales (como los bautizara el ex intendente Claudio Orrego) enfrenta a una inmobiliaria con un municipio. Pero el escenario ya no es Estación Central, sino que Conchalí.

 

La municipalidad liderada por Rene de la Vega recurrió a la Corte Suprema para intentar revertir un fallo que le que dio luz verde a Inmobiliaria Su Ksa para levantar un proyecto que considera cuatro torres de 12 pisos cada una, que suman 836 departamentos, en Avenida Fermín Vivaceta 4330 y 4310.

 

La iniciativa considera 541 estacionamientos, lo que es cuestionado por el municipio entre otros puntos.

 

" El Plan Regulador Comunal de Conchalí establece el estándar o requisitos mínimos a considerar para el caso de viviendas; indicando en un cuadro, de forma categórica y no sujeto a interpretaciones, en el caso de viviendas unifamiliares y colectivas acogidas a la Ley de Copropiedad, que lo requerido es 1 estacionamiento por unidad de vivienda", señala la municipalidad en su escrito a la Suprema.

 

La inmobiliaria - ligada a Armando Ide, Daniel Bossonney, Francisco Bascuñán y Marcelo Aste- judicializó el proceso luego que la municipalidad le negara el permiso de edificación pese a que en 2015 se había cursado el anteproyecto. Su Ksa contrató al estudio de abogados Mendoza, Oddo Mori, Aguerrea & Gillmore y presentó un reclamo de ilegalidad ante la Corte de Apelaciones.

 

El tribunal acogió la solicitud y ordenó a la Dirección de Obras Municipales otorgar el permiso. La corte cuestionó al municipio, señalando que procedió en forma arbitraria.

 

Junto con intentar desacreditar la sentencia del tribunal en su escrito a la Suprema el municipio señala que el anteproyecto se aprobó el 12 de noviembre de 2015 y la solicitud del permiso fue presentada un año después.

 

"Por tanto, éste se encontraba caduco por el solo ministerio de la Ley; por tanto, no es efectivo el razonamiento de la Corte de Apelaciones, en lo relativo a la modificación del criterio", sostiene.

 

Añadió, respecto a los estacionamientos requeridos que la Seremi de Vivienda mediante distintos instrumentos, ha manifestado que el proyecto requiere más aparcamientos de los propuestos.

 

Patricio Hermán, de la Fundación Defendamos la Ciudad, dijo que "es evidente que la inmobiliaria intentó aprovecharse de un inexperto Director de Obras Municipales que aprobó irregularmente un anteproyecto, acto administrativo preliminar que por razones obvias no pudo originar un permiso de edificación".

 

APORTES AL ESPACIO PÚBLICO La Ordenanza General establecerá los estándares mínimos de obras de urbanización ex¡gibles fuera del terreno propio, cuando se trate de proyectos desvinculados de la vialidad existente, para los efectos de su adecuada inserción urbana o su conectividad, cuando se trate de proyectos en el área rural conforme al artículo 55. En cuanto a las mitigaciones directas, por ejemplo, la ley establece que los proyectos que conlleven crecimiento urbano por extensión o por densificación y ocasionen impactos relevantes sobre la movilidad local deberán ser mitigados a través de la ejecución de medidas relacionadas con la gestión e infraestructura del transporte público y privado y los modos no motorizados, y sus servicios conexos, en el entendido que esto incluye soluciones como las siguientes: pistas exclusivas para buses, terminales, paraderos, semaforización, señalización, habilitación de ciclovías y mejoramientos o adecuaciones a la vialidad.

 

El período de gracia -de 18 meses tras la publicación de la leypodría impulsar fuertemente las ventas de la industria. Según los especialistas, la nueva norma ayudará a mejorar la planificación urbana. Por: Fabiola Romo Sin la Ley de Aportes al Espacio Público, el impacto de los pro(yectos inmobiliarios en su entorno consideraba solo vialidad y había una gran cantidad de proyectos eximidos de mitigar. Pero la nueva normativa cambiará las cosas en Chile y especialmente, en Chicureo, el exclusivo barrio de Colina que ha tenido un desarrollo inmobilario impresionante en los últimos años.

 

"La norma entrega una herramienta a la comuna para hacer una mejor planificación territorial. Al amparo de esta ley habrá un ingreso que generará mejorías y evitará situaciones como que Chicureo constituya una isla respecto de Colina", explica la abogada de la Universidad Bernardo O Higgins (UBO) Claudia Cortés, magíster en Derecho Regulatorio de la Pontificia Universidad Católica de Chile.

 

Según la docente, los proyectos inmobiliarios entregarán un mecanismo de ingreso a las municipalidades, que beneficiará a la comuna en la que se construyen. Y es que este cambio viene a impulsar un desarrollo más equilibrado entre desarrollo inmobiliario, movilidad y espacios públicos, favoreciendo la armonía y la adecuada evaluación de los impactos.

 

Alcances en el mercado Desde la publicación de la ley y hasta 18 meses después de que comience a aplicarse existirá un periodo de gracia, donde se espera que se aceleren muchos proyectos.

 

Según Sergio Arcos Peña, socio fundador de Reistock.com, empresa de asesorías inmobiliarias, este fenómeno se verá traducido en un alza en ventas de proyectos y también en el aumento del interés por paños en sectores que hoy son industriales y que se ven con potencial inmobiliario. "Los desabolladores tendrán dos alternativas: podrán mitigar obras es decir, generar acciones en gestión de tránsito; o podrán realizar aportes al espacio público", señala.

 

De esta manera, "guetos verticales" como los que tanta polémica causaron en otra zona de la capital, ya no debieran verse en ninguna comuna. "Es un gravamen nuevo, pero que va a ser determinante en los planes de inversión de espacio público", añade Sergio Arcos. Según el asesor inmobiliario, Chicureo presenta una oferta que supera las 1.300 propiedades en venta, actualmente, y, es posible que al tener que pagar un impuesto aumente el valor de las propiedades, por lo que comprar ahora es una ventaja.

 

Si a lo anterior, se suman las bajas tasas de interés que están ofreciendo los bancos en este momento, el escenario es muy positivo para el mercado inmobiliario que siempre ha sido uno de los más seguros para invertir y que -como ha sido la tónica de los últimos años- sique aumentando la plusvalía en las mejores zonas para vivir. "Los nuevos proyectos como los multifamily, llegarán para quedarse y barrios de comunas consagradas subirán su valor", estima Sergio Arcos, quien cree que la reforma va a apoyar el espacio público de Chicureo.

 

"Los últimos meses han sido de boom en ventas", dice el socio fundador de Reistock.

 

com. El especialista valora -por cierto- que la norma ordene las obligaciones de la industria inmobiliaria. "Va a tener una responsabilidad social, y terminará contribuyendo a mejores obras viales, instalación de semáforos, plazas, etc.", agrega. De todas maneras, en Chicureo, las personas pagan exclusividad, por lo que si en un par de años llegara a traspasarse el costo del impuesto de la ley de mitigaciones urbanas, el especialista no cree que las ventas se vean afectadas.

 

"La elasticidad del precio es fuerte", dice.

 

Según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la tramitación de este proyecto en la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano del Senado generó un amplio debate entre todos los actores involucrados. Hubo múltiples audiencias que permitieron incorporar adecuaciones simplificaciones y robustecer la Iniciativa que, finalmente fue aprobada de forma unánime.

 

El mercado global de casas y departamentos en el Gran Santiago alcanzó 7.960 unidades nuevas, según GfK Adimark.Las campañas de las inmobiliarias para comercializar su stock de viviendas nuevas y terminadas aún sin incorporar el IVA a la venta, tuvieron efectos en el comportamiento del mercado en el primer trimestre de 2018. En ese periodo se vendieron en el Gran Santiago 7.960 casas y departamentos, de las cuales 1.993 unidades correspondieron a productos con entrega inmediata. 

 

Ese volumen representó el 25% del mercado, y también significó un crecimiento de 50% frente a enero-marzo de 2017, cuando las viviendas concluidas explicaron solo 16% de las transacciones, correspondiendo el resto a unidades en "verde" y "blanco", según datos de un informe de GfK Adimark.

 

Javier Varleta, gerente de Estudios Territoriales de GfK Adimark, explicó que en 2017 subió fuertemente la oferta de productos terminados, lo que se unió a una disminución en la reposición de proyectos en el primer trimestre de 2018.

 

Según el reporte, en los tres primeros meses de este año se incorporaron a la oferta del Gran Santiago 51 iniciativas, lo que representó una caída frente a los 65 proyectos del trimestre previo (octubre-diciembre) y los 64 de enero-marzo de 2017.

 

Las 7.960 viviendas nuevas comercializadas a marzo de 2018 en la capital fueron solo 1,2% superiores a las de igual lapso del ejercicio pasado. Varleta explicó que ese leve incremento se ve afectado por el menor dinamismo que exhibieron las ventas de las iniciativas nuevas, mientras que si se consideran solo los proyectos antiguos con actividad en el primer cuarto de 2017 y este año, el avance es de 9%.

 

Firmas nacionales y un fondo norteamericano figuran en la lista corta para quedarse con el paño.

 

50 mil m2 contempla el anteproyecto para construir en el lugar.

 

Cuatro firmas figuran en la lista corta para quedarse con un terreno en plena Av. Américo Vespucio, a dos cuadras de la Plaza Egaña, en Ñuñoa, que la Constructora Nahmias puso en venta. Las ofertas por el paño de más de 13.300 metros cuadrados útiles superan los US$ 57 millones.

 

El clan logró conformar el terreno tras adquirir alrededor de 30 casas. Se trata de un paño que abarca toda una manzana, por lo que tiene salida a cuatro calles. Actualmente, en una fracción del terreno funciona una au tomotora. Además, ya existe un anteproyecto aprobado por alrededor de 50 mil mi útiles de construcción.

 

Entre las firmas que figuran en la lista corta están tres sociedades locales y un fondo norteamericano. Se espera que la operación se concrete dentro de los próximos días.

 

Cencosud, holding liderado por Horst Paulmann, pidió antecedentes por el terreno pues buscaría marcar presencia en la zona, en la cual hasta ahora sólo está Mallplaza.

 

No obstante, finalmente la empresa decidió no prosperar en las negociaciones.

 

Los dueños del predio en venta -asesorados por Kayco International Group- piden 95 UF por m2, muy superior a los 85,5 UF por mi que pagó Fundamenta por un terreno justo frente a la Plaza Egaña.

 

La inmobiliaria ligada a Pablo Medina compró un paño de más de 13.600 mi en la esquina sur poniente de Irarrázaval conAmérico Vespucio, en una operación que superó los US$ 45 millones. Ahí levantarán varias torres de viviendas y oficinas.

 

La Plaza Egaña -en el límite de La Reina y Ñuñoa- ya se convirtió en un polo financiero y comercial. Dos nuevos proyectos de infraestructura le darán un mayor impulso a este sector: la autopista Vespucio Oriente y la Línea 3 de Metro, lo que se sumará al paso de la Línea 4 que corre por el eje Américo Vespucio.